ANIMAIS EM APARTAMENTO: VOCE PODE TER ELES, MAS VEJA COMO?

UMA VISÃO GERAL PARA NÃO FICAREM DESINFORMADOS DE SEUS DIREITOS.

(POR: WILLIS DE FARIA)

Se observarmos a cidade de Vitória, ela é predominantemente verticalizada, principalmente nos bairros de classe alta e média. O relacionamento entre homem-animal domestico já se tornou uma questão e urbanidade.

Os condomínios deste final de século são verdadeiras cidades autônomas alguns com mais de 2000 comunheiros. Isto representa uma fonte de rendimentos muitas das vezes superior à empresas de médio porte.

A complexidade é tal, que, muitos já se dividem em condomínio geral e do bloco. Neste emaranhado de normas e regulamentos, alguns, se transformam em verdadeiros feudos, dominados pelo síndico, que através do tráfico de influências e muitas procurações, se perpetua no poder.

O condômino inquilino tem sua participação limitada pela lei, muitos proprietários não freqüentam a vida condominial, e muito menos às assembleias gerais. Resultado: com algumas dezenas de procurações, qualquer síndico, impõe à sociedade suas normas, preferências e vontades, sempre amparadas pela decisão da MAIORIA na assembleia geral.

É inaceitável que o legislador moderno, fique alheio a este abuso, é um retrocesso na Justiça. Um desvairo de consequências inimagináveis, que transforma toda uma coletividade em cativa de caprichos e intolerâncias.

Quem tem um animal e mora em condomínio, possivelmente já foi vítima de algum comentário sobre a inconveniência de seu bichinho para o edifício. Proibição de usar o elevador ‐ até de andar pelas áreas comuns! ‐, reclamações de cheiro, de barulho... As tentativas de constrangimento são inúmeras.

O que o guardião do animal não sabe é que todas essas regras inventadas pelos regimentos condominiais não são constitucionais. É totalmente permitido ter animais em sua casa e usufruir com eles do que o condomínio oferece.

Ficou interessado? Informe‐se! Não se separe de seu animal por desconhecimento da lei.

Condomínio, sociedade em que deve prevalecer o acordo coletivo.

Condomínio nada mais é do que ter o domínio comum sobre uma mesma coisa. No caso de condomínios verticais ou horizontais, é literalmente dividir entre várias pessoas o domínio sobre o jardim, o quintal, a garagem e a área de lazer de uma casa, conhecidas como áreas comuns nos condomínios.

Fazendo um paralelo com uma casa, todas essas áreas possuem problemas a resolver que, no caso do condomínio, depende da decisão de uma maioria e não de um só.

É certo que, dentro do condomínio, existe uma pessoa eleita pela maioria – o síndico – ou contratada – o síndico profissional – para resolver os problemas.

Não é raro esses problemas envolverem custos que depende do recolhimento de valores entre os condôminos ou questões que afetam diretamente toda a coletividade, e de maneira potencialmente nociva ou perigosa à saúde ou a vida. Quando isso ocorre, faz-se necessário levar a questão para conhecimento, conversas e aprovação ou não de todos.

Fazendo um comparativo simples, viver em condomínio é como viver em sociedade familiar, onde todos os problemas devem ser resolvidos de comum acordo por todos e não por um só.

Assim, é lógico que, diante da convivência comum de tantas pessoas, cada uma com seu estilo de vida, surjam problemas de ordem prática: o barulho feito por um incomoda o outro; a festinha do mais expansivo incomoda o mais tímido; a sujeira de um incomoda o mais limpo; a bandeira de qualquer time de futebol pode incomodar o torcedor de outro time; a vaga presa gera discussões intermináveis; o uso da quadra e da piscina são temas de controvérsia; o horário do silêncio muitas vezes é tema para mais de quatro horas de Assembleia; sem falar nas reclamações sobre porteiros, zelador, faxineiras, prestadores de serviço…

Soma-se a tudo isso as implicâncias pessoais que um condômino pode ter com o outro por imperfeições natas do ser humano: vaidade, inveja, orgulho.

Desta maneira, mesmo que o síndico tenha um bom corpo diretivo e uma administradora competente ao seu lado, fica inviável administrar e resolver certos problemas de ordem cotidiana, quando esses envolvem sentimentos humanos. É necessário então que os condomínios contem com a ajuda de profissional especializado para resolver os problemas referentes à convivência diária entre os condôminos.

Atualmente, é recomendável – e extremamente necessário – que a administradora de condomínios mantenha, em seus quadros, um mediador de conflitos (pessoas especializadas na área) para atuar nos casos em que fica inviável à própria administradora e/ou ao síndico atuar.

Outra solução é a administradora firmar parceria com empresa séria e renomada no mercado, especializada em Métodos Alternativos de Resolução de Conflito, que trabalhe com Negociação, Conciliação, Mediação e Arbitragem, para que em cada caso possa se utilizar o é todo mais adequado.

Em ambos os casos, o corpo diretivo e a administradora estarão livres para se preocupar com as questões que lhes cabem, ficando delegado à pessoa capacitada em resolução de conflitos e atuar nas desavenças condominiais cotidianas.

Afinal, não vale a pena levar ao Judiciário – que é caro e moroso – problemas que podem ser resolvidos na base do diálogo.

Os condomínios podem – e devem – ter pessoas capacitadas em Negociação, Conciliação e Mediação. Resolver problemas não é difícil. Basta ter alguém para ouvir e entender os condôminos, fazer a leitura correta do problema instalado e, assim, ajudá-los a encontrar a melhor solução para todos.

E, sem sombra de dúvidas, o negociador, o mediador e/ou conciliador são as pessoas indicadas para essa tarefa.

DEVEMOS OBSERVAR AS REGRAS DE PERMISSÃO DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO EM NOSSOS CONDOMÍNIOS.

Legislação não trata expressamente da questão, que exige bom senso nos regulamentos internos.

Antes de discutir a questão sobre a proibição de animais em apartamentos, é preciso deixar bem claro que a Lei 4.591/1964 não regula mais os condomínios em edificações, mas tão somente as incorporações imobiliárias. Isto porque o novo Código Civil (Lei 10.406/02) passou a tratar inteiramente da matéria.

E, embora não tenha revogado expressamente a mencionada lei, ela está revogada com relação aos condomínios, de acordo com o disposto no artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que considera uma das causas de revogação da lei posterior quando a lei nova regula inteiramente a matéria de que tratava a anterior.

Assim, a norma que regula os condomínios em edificações é o novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003 e trata os condomínios nos artigos 1.331 a 1.358, sob o título "Do Condomínio Edilício".

Neste contexto, outra questão importante é que nem a Lei 4.591/1964, que regulava o condomínio, nem o atual Código Civil tratava ou tratam especificamente de cães ou qualquer outro animal de estimação. São, eventualmente, as convenções condominiais que disciplinam o tema, permitindo ou proibindo os animais.

O artigo 19 da Lei 4.591/1964 dizia que o condômino tinha “o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Portanto, o que a lei anterior previa é que um condômino não tem o direito de incomodar ou causar prejuízo ao outro. A atual diz, no artigo 1.336, inciso IV, que o “condômino não deve alterar o destino de sua unidade, bem como não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais”.

Desta forma, podemos concluir é que o morador (condômino ou não) não pode ter vários animais nas unidades, o que atinge a questão da salubridade, bem como cães que latem muito. Mas, segundo nosso entendimento, independentemente do tamanho.

Sobrepeso

As convenções que permitem cães nos apartamentos até determinado peso certamente não prevalecerão perante o Judiciário, porque é um grande absurdo. Imaginemos um cão que engorda. Os donos terão que se desfazer dele? Vejamos o aspecto prático: primeiramente, o condomínio terá que adquirir uma balança especial, como as que existem nas clínicas veterinárias. Em seguida, terá que prever quem fará a medição do peso. O zelador? O porteiro? De quanto em quanto tempo? E se o cão engordou, ele já sai da balança diretamente para fora do prédio, sem poder retornar ao apartamento?

Com relação à proibição de animais de estimação em apartamentos, principalmente os cães, o atual Código Civil, sequer cita a questão na parte que regula os condomínios. É o entendimento jurisprudencial que permite mesmo nos casos em que a convenção proíbe.

A convenção só pode – e deve – regular o assunto, como proibir raças tidas como ferozes, exigir o uso de coleira e guia e dessa forma requisitar a condução do animal somente pelo elevador de serviço etc.

Já nos deparamos com casos em que os cães só podiam ser carregados no colo. Uma codomina tinha um labrador, que apesar de ser um cão de médio porte, mas geralmente muito dócil, pesava cerca de 35 quilos. Sendo assim, a moradora só conseguia passar pelas áreas comuns para sair do prédio com o animal caminhando pelo chão.

Como sempre, deve prevalecer o bom senso e uma dose de tolerância.

Afinal, os cães e gatos comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? 

É direito de o condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranquilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranquilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos”.

O voto favorável ao animal, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento (desalijar: ato de despejar) do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranquilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Assim, temos hoje, nos nossos animais de estimação verdadeiros substitutos nas relações entre as pessoas que, em função das dificuldades de relacionamento, transferem para esses bichinhos todo o seu afeto, carinho e amor. Em boa parte dos casos, a incompreensão de outras pessoas que, não entendem a importância desses animais na vida do ser humano na atualidade, trazem conflitos e angústias.

Com isto, temos enfrentado os problemas noticiados de relacionamento, tanto dos condomínios verticais como nos horizontais, e entre vizinhos, onde os animais de estimação estão sendo alvos de todas as acusações. Estes problemas não tem uma origem definida, pois não há um motivo justo, para estes animais tão queridos pelos seus donos, serem perseguidos, causando com isso tanta aflição e desespero. Estes pequenos bichinhos, que nos dão tanto amor sem nenhum interesse, não se importando com a nossa situação econômica ou social, simplesmente querem e dão amor, são merecedores de todo respeito, pois, com certeza há sempre alguém carente ou necessitado pelo seu carinho. Hoje a medicina, inclusive, já provou a importância da "animalterapia", a cura através dos animais.

 Mas é importante salientar que as convenções de condomínios não podem ser superiores as leis federais, ou seja, você pode ter o seu cachorro ou qualquer outro pet que esteja legalizado, sem que o sindico impeça. A hipótese está prevista na Lei 4.591, de 16.12.1964 - "Dispõe sobre o Condomínio (em Edificações e as Incorporações Imobiliárias); no Código Civil Brasileiro, art. 554 e 555 - Dos Direitos da Vizinhança - Do Uso Nocivo da Propriedade; no Dec. Federal 24.645 de 10.07 na Declaração dos Direitos Humanos e na Jurisprudência.”

Maria Helena Diniz, em sua obra Código Civil Anotado, Saraiva, 1ª ed., 1995, p. 425-427, ensina que: "Segundo Daibert, direitos de vizinhança são limitações impostas por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesse de propriedade de vizinhos reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social. Mau uso da propriedade vizinha - O mau uso é o uso anormal do direito, que cause dano a alguém (CC, art. 159). Se prejuízo houver do exercício anormal de um direito, ultrapassando os limites impostos à zona da garantia de cada um, cabe ao prejudicado o direito de reação. O critério de mau uso é contingente. Para determiná-lo, será preciso levar em conta as circunstâncias de cada caso, averiguando o grau de tolerabilidade, invocando o uso e os costumes locais, examinando a natureza do incômodo e a pré-ocupação".

A Lei 4.591 de 16/J2 de 1964 institui:

Art.10. É defeso a qualquer condômino:

III - destinar da unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos.

Vilson Rodrigues Alves, em sua obra Uso Nocivo da Propriedade, Ed. RT, 1ª ed., 1.992, p. 286-315, ensina que:

Uso da propriedade divisa nocivo à segurança, ao sossego e à saúde vizinha: “O terem-se animais em apartamento é questão que pode ser interpretada ora como nocivo da propriedade, ora como uso não nocivo da propriedade".

Ainda na doutrina, Lauro Laertes de Oliveira indicou quatro requisitos à não nocividade do uso da propriedade versando:

a) o pequeno porte;

b) a boa saúde;

c) a docilidade;

          d) a permanência na unidade autônoma.

 

Ter um animal de estimação é um direito: lute por ele. Lembre-se dos nossos direitos e que, qualquer determinação interna nesse sentido e ilegal, porque não está prevista na Lei dos Condomínios e em desacordo à própria Constituição Federal, que consagra o direito de propriedade. É importante salientar que mesmo se a questão não seja totalmente pacífica e, dependa da avaliação do exame e das circunstâncias em cada caso concreto, já temos um rumo, uma direção no mundo jurídico deste país, a ser tomada, com fulcro na jurisprudência de nossos Tribunais.

Para os animais domésticos, inofensivos e sossegados, não há impedimento legal em sua permanência em condomínios horizontais ou verticais. Podendo assim os proprietários de animais insurgir-se contra eventual ordem de proibição por parte do sindico, pois a jurisprudência se mostra pacifica, sobre a permanência de animais em apartamentos. A justiça tem dado ganho de causa a quem reivindica o seu direito de possuir inofensivos animais em condomínios horizontais ou verticais.

Lei n° 4.591, de 16 de dezembro, de 1964

Dispõe sobre o condomínio em edificações, de um ou mais imobiliárias.

 Título I - Do Condomínio

Capítulo V - Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações

Art. 19º Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

    Constituição Federal - Art. 5°

XXII - É garantido o direito de propriedade.

 Art. 1277 do Código Civil: O proprietário, ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Qualquer cláusula que proíba animais em condomínios, assim como, qualquer lei municipal ou estadual com o mesmo teor serão incompatíveis com a Lei 4591/64, com o Código Civil e com a Constituição Federal.

 Só pode haver vedações em caso de animais que causem transtornos ao condomínio e aos condôminos (barulho, agressividade, ameaça à saúde pública).

 As Convenções de Condomínio que proíbam a permanência de animais não podem ser aceitas, caso o animal não apresente nenhuma ameaça. 

A título de informação temos os seguintes julgados dentre tantos:

"Condomínio - Convenção - Manutenção de animais nas unidades condominiais - Proibição - Hipótese, no entanto, de cão de pequeno porte que nenhum transtorno ou incomodo acarreta aos moradores - Nulidade da multa - Recurso não provido. (apelação civil 237.094-2, Campinas)"

"Condomínio - Convenção que veda a permanência de animal domestico nas unidades autônomas - A manutenção de animal domésticos em apartamentos só é vedada quando nocivo ou perigoso ao sossego, a salubridade e a segurança dos condôminos - Recurso não provido." (Apelação Civil 251.579-2 Judiai)

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) já se pronunciou a respeito dessa matéria em três oportunidades, louvando-se em voto do eminente Min. Sálvio de Figueiredo, quando proclamou:

Direito Civil. Condomínio. Animal em apartamento. Vedação na convenção. Ação de natureza cominatória. Fetichismo legal. Recurso inacolhido, Segundo doutrina de Escol, a possibilidade da permanência de animais em apartamento reclama distinções, a saber:

1. se a convenção de condomínio é omissa a respeito;
2. se a convenção é expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espécie;
3. se a convenção é expressa, vedando a permanência de animais que causam incômodo aos condôminos. Na segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior reflexão, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o "summum jus summa" injuria, ficando a solução do litígio na dependência da prova das peculiaridades de cada caso. “Por unanimidade, não conhecer do recurso" (STJ - REsp. 12.166, RJ; relator Min. Sálvio de Figueiredo; 4.1 T.; j. 07.04.1992; DJ 4.05.1992; p. 5.890)

E, ainda:

 

"Condomínio - Cão mantido em apartamento. Transtorno, desassossego e apreensão a outros condôminos - Ação cominatória procedente - Recurso improvido. Ainda que a existência de cláusula na convenção de condomínio, ou em regulamento, proibindo a manutenção de animais nas unidades autônomas, por si só, não seja suficiente para impedir o condômino de tê-los consigo, desde que a permanência do animal acarreta transtorno, desassossego e apreensão a outros moradores do edifício, impõe-se a sua retirada" (STJ - Decisão 07.04.1992 Processo: REsp. 12.166; ano 91; RJ; 4.a T.)

"Direito Civil. Condomínio. Assembléia Geral. Imposição de multa pela manutenção de animal em unidade autônoma. Nulidade de deliberação. Convenção e Regimento Interno. Precedente da Turma. Recurso DeDesacolhido.

I - Ao condômino, assiste legitimidade para postular em juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembléia- geral, que contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio.

II- A exegese conferida pelas instâncias ordinárias as referidas normas internas não se mostra passível de análise em se tratando de recurso especial (Enunciado 5 da Súmula/STJ).

III - Fixado, com base em interpretação levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco à segurança e saúde dos condôminos é que não podem ser mantidos nos apartamentos. Descabe, na instância extraordinária, rever conclusão, lastreada no exame da prova, que conclui pela permanência do pequeno cão" (STJ -Resp 10.250; 4.a T.; DJU 26.04.1993; p. 7.212; unânime).

Nos Tribunais Estaduais, temos entendimento idêntico.

O TAPR já teve oportunidade de decidir:

Cominatória - Animal doméstico em apartamento - Ação do condomínio –

Decisão proibitiva aprovada em assembleia - Inexistência de prova quanto à perturbação, ao sossego, e à segurança. Decisão acertada. Apelo improvido. A decisão condominial aprovada em assembleia geral e regulamentar haverá de ser acatada pelos condôminos. Porém, não subsiste a mandamento judicial quando questionada. Provado nos autos que o animal doméstico de pequeno porte é dócil, não perturba o sossego e a segurança dos demais condôminos, a proibição decidida em assembleia não pode prevalecer, pois viola o direito de propriedade e de liberdade do cidadão. Apelo conhecido e improvido. Legislação: CPC ~ art. 20, § 4º" (ApCiv. 67796700; Londrina; j. 06.06.1994; unânime; publ. 17.06.1994).

Ainda:

Condomínio - Ação de consignação em pagamento - Taxas condominiais - Animal doméstico em apartamento - Multa regimental. Impossibilidade de cobrança.

1. Se a ação de consignação em pagamento tem eficácia declaratória, não seria justo e nem razoável exigir-se a interposição de uma ação declaratória pura para invalidar cláusula inserida em regimento interno de condomínio.

2)Mesmo contra a convenção condominial é permitida a presença de animais domésticos em apartamento, desde que não atentem contra a segurança, a higiene, a saúde e o sossego dos demais habitantes do prédio. Apelação provida" (Ap. 58260300 Curitiba; unânime; 7.a Câm. Civ.; j. 12.09.1994; publ. 23.09.1994).

O TARS (Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul):

"Condomínio. Manutenção de cão em apartamento. Mesmo que a convenção ou o regimento interno a proíbam, a vedação só se legitima se demonstrado o uso de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade ou à segurança dos demais condôminos" (Ap. 183023944; 3ª Câm.. Civ.; TARS - Porto Alegre; j. TARS 48/364).

Ainda:

"Não contraria cláusula da convenção condominial a permanência de cão de estimação da raça cocker spaniel, em unidade autônoma de edifício de apartamentos, desde que a permanência do animal não se mostre nociva aos demais moradores do condomínio" (Ap. 190019943; Porto Alegre; 5ª Câm. Civ.).

Finalmente:

"A genérica proibição de manter animais no apartamento, constante da convenção, tem sua finalidade explicitada no regulamento interno: impedir a permanência daqueles. que causem incômodos, perturbem o sossego e se constituam em ameaça à saúde e à segurança dos demais moradores. Se o animal mantido pelo morador não provoca nenhuma dessas situações, sua permanência deve ser tolerada. O simples fato do morador, a despeito da vedação contida na convenção ou regulamento, manter cachorrinho em seu apartamento, não autoriza a aplicação da multa e não é suficiente para sustentá-la" (ApCiv.189111313; Porto Alegre; 6ª Câm. Civ.).

O TACivSP (2º Tribunal de Alçada Civel de SP), tem firme posição a respeito do tema:

"Condomínio - Proibição de manter animais nas unidades autônomas - Inadmissibilidade - Convenção que refere-se a animal, palavra muito vaga. Animais de pequeno porte que não estão no núcleo da expressão texto que deve ser interpretado de acordo com sua finalidade, que é o sossego dos condôminos - Recurso não provido" (ApCiv. 2370942; relator Bueno Magano; j.23.08.1994; 16.a Câm. Civ.; Campinas; unânime).

"Embora haja na convenção condominial cláusula proibindo animal em apartamento, tolera-se ali a permanência de cachorro, quando desse fato não resulta prejuízo ao sossego, à salubridade e à segurança dos condôminos" (Ap Civ. 29.200; 1ª Câm. Civ.; 2º TACivSP; j. 16.06.1975; RT 478115 1).

TJSP (Tribunal de Justiça do Estado De SP):

"A manutenção de animal doméstico em apartamento só é vedada quando nocivo ou perigoso ao sossego, à salubridade e à segurança dos condôminos" (Ap. 251.579-2 Jundiaí; 15ª Câm. Civ.; j. 20.12.1994; unânime; QRT cd 2).

O antigo Tribunal de Alçada da Guanabara (hoje TARJ) proclamou:

"Condomínio - Convenção - Proibição de animais nos apartamentos. Improcede a ação cominatória proposta pelo condomínio contra o proprietário de apartamento visando compeli-lo à retirada de animal doméstico se nada obstante constar da convenção proibição expressa, não se prova qualquer prejuízo para o sossego, à salubridade ou à segurança dos moradores" (Ap. 16.365; 1ª Câm. Civ.; j. 23.12.1969, ín ADCOAS, p. 272; 1970).

A justiça tem sido sensível como podemos observar, pois tem dado de forma substancial ganho de causa a quem busca seu direito de possuir inofensivos animais em condomínios horizontais e verticais.

Nunca desista de lutar pelo direito de ter o seu animal de estimação, nunca se esqueça do seu direito, qualquer ato contrario ou qualquer determinação interna nesse sentido é ilegal, porque a Lei dos Condomínios não pode estar em desacordo a própria Constituição Federal, que consagra o direito de propriedade.

A matéria e ampla e controversa a respeito do assunto, uma boa briga mas nós não deve desistir de forma alguma, e devemos pensar que para aproxima reunião de condomínio, devemos participar dessa assembléia e tentar fazer o estatuto com permissão de animais. e nunca se esqueça do seu direito adquirido uma vez que o animal já esta dentro de seu imóvel.

Para resolver este problema a cidade do Rio de Janeiro, saiu na frente para resolver este problema no nível de municipalidade, pois o município tem autonomia através da Lei de parcelamento urbano e habitações.

LEI  Nª 4785 DE 03/04/2008
Garante  a habitação de animais domésticos nas unidades residenciais e apartamentos de condomínios e dá outras providencias.

 

Art. 1º Fica garantida a habitação de animais domésticos pertencentes ao proprietário de imóvel ou inquilino residente nas unidades residências e apartamentos de condomínios em cumprimento da Constituição Federal de 1988, art. 5º e seu inciso XI.

Art. 2º A circulação dos animais nas áreas comuns do condomínio ficará a critério de decisão da maioria absoluta dos condôminos em assembleia geral, não podendo ser vedada a entrada e saída dos animais do condomínio.

Art. 3º O proprietário deverá cadastrar o animal  no condomínio apresentando registro oficial expedido por veterinário competente ou pelo Centro de Controle de Zoonoses - CZ.

§ 1° O proprietário do animal deverá ser pessoa maior de dezoito anos.

§ 2° Ao transitar em áreas comuns do condomínio o animal deverá estar sempre acompanhado de pessoa responsável e ser facilmente identificado por placas ou coleiras.

§ 3° Sempre que solicitado pelo condomínio o proprietário do animal ou responsável deverá apresentar certificado da vacinação em dia contra raiva, cinomose, tratamento de verminoses e, no caso das aves vacinação contra psitacose.

§ 4° Fica o proprietário ou responsável pelo animal obrigado a cumprir o caput deste artigo em noventa dias sob pena de proibição da circulação no interior do condomínio e multa de até R$ 100,00 (cem reais) mensais até a apresentação do comprovante de cadastramento do animal.

Art. 4° Esta Lei trata exclusivamente  de animais  domésticos,  animais  considerados  ferozes conforme o estabelecido no § 2º do art. 4º da Lei Estadual nº 4.597 de 16 de setembro de 2005, se aceita a sua permanência pela Assembleia Geral do condomínio deverão cumprir os dispositivos desta Lei além dos dispositivos de segurança estabelecidos na mesma Lei Estadual 4.597/2005.

CÂMARA  MUNI CI P A L  DO RIO DE  JANE I RO

Art. 5º O descumprimento desta Lei incidirá aos condomínios multa de R$ 380,00 (trezentos e oitenta reais), e na sua reincidência a multa será em dobro.

Art. 6º A partir da promulgação desta Lei, o Poder Executivo terá noventa dias para regulamentá-la.

 Art. 7º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Câmara Municipal do Rio de Janeiro, em 2 de abril de 2008
Vereador ALOISIO FREITAS
Presidente

Interessante observar este parecer técnico sobre a situação de animais em condomínios.

Animais em condomínio - PARECER JURÍDICO

 

I - A CONSULTA

Solicita-nos a Associação Brasileira Terra Verde Viva a emissão de Parecer Jurídico sobre a seguinte situação:

“Têm sido encaminhadas ao e-mail desta Associação várias denúncias sobre Condomínios que proíbem a permanência de animais nas unidades dos Condôminos (proprietários, ou locatários); proíbem o trânsito de animais nas áreas comuns dos edifícios; proíbem o transporte dos animais nos elevadores, até mesmo no de serviço; e, além disso, abordam os Condôminos que têm animais de estimação, de forma escrita ou verbal, para que estes retirem seus bichos das suas unidades. Além de tudo isso, proíbem que visitantes (parentes e amigos de condôminos) subam aos apartamentos ou à unidades horizontais com bichos de estimação.

Diante da frequência com que isso vem ocorrendo, solicitamos Parecer Jurídico a V.Senhoria, a fim de que possamos orientar as pessoas que estão relatando esses problemas.”

Posta a situação dos fatos, passamos a examinar e a emitir a nossa opinião jurídica, amparada em fundamentos Constitucionais e infraconstitucionais, que, ao nosso ver, é o que responde ao questionamento suscitado por essa Associação ambientalista.

II - O PARECER

A PROTEÇÃO CONSTITUCIONAL DOS ANIMAIS. LEGISLAÇÃO ORDINÁRIA E A IMPORTÂNCIA DOS ANIMAIS NO SISTEMA JURÍDICO.

Os animais, desde 1988, data em que foi promulgada a Constituição Federal, passaram a ter amparo jurídico, pela Lei Maior do País, conforme se vê do art. 225, §1º, VII, da Constituição Federal, que dispõe:

“Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao poder público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para os presentes e futuras gerações.”, e que “Para assegurar a efetividade desse direito, incumbe ao poder público: VII – proteger a fauna e a flora, vedadas, na forma da lei, as práticas que coloquem em risco sua função ecológica, provoquem a extinção de espécies ou submetam os animais a crueldade”. 

Desdobrando o princípio contido no Texto Constitucional, vem o art. 32, da Lei 9.605, de 12.02.98 (Crimes ambientais), que prescreve: 

“Praticar ato de abuso, maus-tratos, ferir ou mutilar animais silvestres, domésticos ou domesticados, nativos ou exóticos: pena – detenção, de três meses a um ano, e multa” 

Afinal, prevê o art. 3º, do Decreto Federal de 10.07.34, editado no Governo de Getúlio Vargas, que: “Consideram-se maus tratos: I – praticar ato de abuso ou crueldade em qualquer animal”.

Por aí já se vê que aos animais foi manifestada a consideração do legislador constitucional e dos legisladores ordinários contemporâneos, desde 1934. 

O que se observa de toda essa legislação é que o animal está, assim como os seres humanos, no âmbito jurídico e legal, protegido pelo Estado, merecendo o respeito de todos, que devem tratá-los com dignidade. Quem assim não procede pratica crime, com pena de detenção de 3 meses a um ano. 

A CONSTITUIÇÃO FEDERAL E O DIREITO DE PROPRIEDADE. CONEXÃO DO TEMA COM A PERMANÊNCIA DE ANIMAIS EM CONDOMÍNIO 

O sistema constitucional brasileiro consagra o direito de propriedade como um dos vetores que definem a forma de vida em sociedade, dispondo que: 

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

I/XXI - (...)

XXII - é garantido o direito de propriedade;

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

I – (...)

II - propriedade privada;

Dos dispositivos transcritos, extrai-se que o direito de propriedade é princípio consagrado na Constituição Federal e, como tal, há de ser observado.

Assim, o proprietário de qualquer imóvel construído no território brasileiro é livre para administrar a vida do seu bem e, no exercício do seu direito de propriedade, ali viver, traçando ele próprio as regras e normas que devem reger a sua casa, sem que tenha de pedir ao vizinho consentimento para isso. Dentro dos limites do seu imóvel, pode o proprietário, ou o locatário, ou o cessionário, ou quem esteja na sua posse, fazer o que bem lhe aprouver, havendo, apenas, de estabelecer critérios nos modos de habitação, por naturais e razoáveis limitações que lhe impõe a convivência em sociedade.

A CRIAÇÃO DE ANIMAIS EM CONDOMÍNIO E O DIREITO DE PROPRIEDADE

Em relação à questão trazida pela Associação Consulente, a transcrição desses dispositivos constitucionais tem pertinência, já que o Condomínio, bem como os Condôminos, têm o dever jurídico de respeitar o direito de propriedade do seu integrante.

Não podem, por exemplo, ter o seu espaço invadido por vizinhos, que lhe queiram ditar o modo de viver, nem determinar o que deva ser adotado como procedimento da pessoa no convívio com os seus familiares.

Com relação aos animais, é sabido que há pessoas que, efetivamente, deles não gostam, sendo intolerantes para com a presença de qualquer bicho que seja. Um, apenas, é o suficiente para provocar-lhes irritação, ainda que o animal não emita um só latido, ou miado, sendo motivo determinante para a alteração de humor dessas pessoas o fato de existir o animal no ambiente. Evidentemente, são seres humanos afetados por problemas emocionais estruturais que precisam de atenção psicológica ou psiquiátrica, a depender do grau de problemas gerados pelo comportamento patológico demonstrado em relação aos animais. Essas pessoas têm postura patológica contra esses seres, tais quais os homofóbicos, os intolerantes raciais etc.

Agrava-se o problema quando essas pessoas confundem as suas emoções pessoais com o exercício do munus atribuído ao Síndico do Condomínio. Eleitos, capitaneiam iniciativas para a retirada de animais do edifício, alterando as convenções, submetendo - sem medir as conseqüências jurídicas dos seus atos - os condôminos que criam cães e gatos a constrangimentos ilegais, que podem desaguar nas delegacias de polícia se a pessoa constrangida tiver a mínima noção dos direitos que o assistem nessa relação de convivência condominial. 

É, pois, entendimento assentado em bases jurídicas afinadas com o princípio da razoabilidade e proporcionalidade que somente incômodo extraordinário pode questionar a presença de animais em condomínios. 

Se o cão, por exemplo, late quando seu dono chega em casa, fazendo-lhe festa por sua chegada, esse comportamento não pode ser considerado um incômodo à vizinhança. Se, da mesma forma, alguém bate à porta do apartamento e o animal late, isso não pode ser considerado incômodo extraordinário.

Essas situações rotineiras não constituem motivo para a retirada do cão do condomínio. São reações normais do animal que convive com seres humanos. Se assim pudesse ser considerado, certamente não haveria um só condomínio com crianças nas suas unidades, pois é corriqueiro e faz parte da vida o alvoroço de crianças brincando nos playgrounds, correndo pelas escadas, gritando e sorrindo.

Somente se considerariam anormais e extraordinários latidos intermitentes e constantes. Nesse caso, a hipótese não é a de se retirar o animal da unidade do condômino, mas sim de se saber qual a razão (certamente maus tratos) que estaria levando o animal a desconforto tal capaz de fazê-lo manifestar a sensação de mal estar através de latidos intermitentes.

Brigar, forçar, oprimir o condômino a retirar seu animal da sua convivência porque há pessoas no condomínio que não gostam de animais é coisa do passado, anterior a 1988, quando não existia a proteção constitucional expressa na Lei Maior do País. 

A proibição da existência ou permanência de animais em Condomínio há de ser enfrentada com o ajuizamento de Ação de Nulidade da Convenção Condominial por absoluta falta de amparo jurídico, pedindo-se ao Poder Judiciário um liminar, em Ação Cautelar no Juizo Comum, ou em Processo deflagrado em Juizado Especial, para obstar os efeitos ilegais da referida Convenção.

Há, portanto, premissas que devem orientar a convivência com animais em condomínio:
A primeira é que é nula e sem efeito qualquer CONVENÇÃO CONDOMINIAL que proíba a existência, ou permanência, de animais domésticos, especialmente de cães e gatos, em condomínio.

A Constituição Federal, nos seus arts. 5o e 170 asseguram o direito de propriedade, podendo o proprietário, ou quem esteja na posse do imóvel, manter animais na sua unidade. E o art. 225, parágrafo primeiro, inciso VII, também da Carta Federal, situa o animal como parte do meio ambiente e tutela juridicamente o direito deles à dignidade, vedada a prática de maus tratos.

É EXIGÊNCIA CRUEL OBRIGAR CÃES DÓCEIS E DE PEQUENO PORTE A TRANSITAR DE FOCINHEIRA. CÃES BRAVOS DEVEM TRANSITAR PELOS ELEVADORES E ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO PORTANDO COLEIRA E FOCINHEIRA. 

Os cães de grande porte e considerados bravios, devem caminhar pelos elevadores e nas áreas comuns dos condomínios com seus guardiões, sempre portando coleira e focinheira. 

Essa exigência, porém, direcionada para cães dóceis e de pequeno porte é decisão condominial desarrazoada que provoca desconforto desnecessário ao animal que não oferece qualquer tipo de perigo às pessoas. A rigor, decisão dessa índole, que venha a ser adotada pelas administrações dos condomínios, é inconstitucional, pois a manutenção de instrumento que dificulta a articulação, a liberdade de movimentos, impõe limitação à livre respiração e impinge desconforto e sofrimento ao animal, ainda que transitoriamente, caracteriza prática de crueldade vedada pela Constituição. É, evidentemente, uma forma de desrespeito à dignidade do animal, configurando maus tratos, que deve ser suprimida das iniciativas adotadas por síndicos e assembléias dos condomínios.

Há casos em que pessoas que convivem nos condomínios oferecem perigos que um cão, ou um gato, não oferecem. São usuários de drogas, com atitudes intempestivas, imprevisíveis, violentas, portadores de armas de fogo ou armas brancas, ameaçando vizinhos e transeuntes dentro de condomínios. São pessoas insanas, portadoras de deficiências mentais, que podem a qualquer momento investir contra crianças, idosos ou mesmo seres humanos e até contra animais que se achem no mesmo recinto ou ambiente dentro do condomínio.

Animais são constantes vítimas de pessoas más, que cometem crimes, como envenenamento de cães e gatos em condomínios, liderados por idéias malévolas e ilegais de síndicos que não gostam desses seres.[

CONFIGURA CONSTRANGIMENTO ILEGAL DECISÃO DE ASSEMBLÉIA QUE OBRIGA CONDÔMINOS A TRANSITAREM COM SEUS ANIMAIS PELAS ESCADAS, PROIBINDO-OS DE CONDUZIREM-NOS PELOS ELEVADORES.

Quanto às proibições ilegais e abusivas do uso dos elevadores para conduzir os animais, devem ser enfrentadas também aí com a propositura de Ação Judicial. Obrigar os animais a subirem escadas é prática de crueldade, vedada pela Constituição, especialmente quando esses são portadores de doenças que possam ser agravadas com o movimento (cardiopatas, neuropatas etc), ou mesmo quanto aos animais idosos, já impedidos pela idade de subir e descer escadas.

É incontestável que o direito de ir e vir do guardião do animal estende-se a este. E qualquer decisão de assembleia condominial em sentido contrário, caracteriza-se como constrangimento ilegal previsto no art. 146 do Código Penal Brasileiro, além de constituir crime ambiental, art. 32, da Lei 9.605/98 (crime de maus tratos), comportando, inclusive, a adoção de providências policiais e judiciais para conter o ilícito.

De igual modo, as abordagens verbais ou escritas feitas por vizinhos, síndicos ou porteiros, aos condôminos que têm animais nas suas companhias, com o propósito de constranger-lhes obrigando-os a transitar pelas escadas, proibindo-os de utilizarem o elevador, configuram também constrangimento ilegal, a ser coibido com queixa policial contra o autor do fato.

QUANTIDADE DE ANIMAIS NAS UNIDADES. O DIREITO DE PROPRIEDADE ASSEGURA AO CONDÔMINO A MANUTENÇÃO DE QUANTIDADE QUE LHE PAREÇA RAZOÁVEL DENTRO DA SUA UNIDADE

A quantidade de animais dentro da unidade residencial, ou de trabalho, é algo que deve ser determinado por quem a ocupa. Se o condômino acha que pode conviver com mais de um, ou de dois, ou de três, ou de cinco animais, é uma avaliação sua e uma decisão que lhe cabe tomar dentro do direito que detém de reger a sua propriedade, assegurado pela Constituição Federal.

Os vizinhos, ou o síndico, não podem interferir na vida intra proprietatis do condômino.

Cabe ao condômino, que mantém os animais em sua unidade, observar o asseio e a higienização do local, dispensando-lhes os cuidados necessários à saúde (vacinação, tosa e banho regulares); cuidados médicos que lhes proporcionem conforto e bem estar; contratar pessoas para cuidar deles, de forma a que estejam sempre bem, mantendo-se a unidade em condições normais de habitação.

PROIBIÇÃO A VISITANTES DE ACESSAREM AO CONDOMÍNIO, ACOMPANHADOS DE ANIMAIS. 

ILEGALIDADE

A proibição a visitantes de acessarem ao condomínio acompanhados de animais é ato inconstitucional e ilegal.

Configura-se aí constrangimento ilegal, ensejando pedido de indenização por dano moral, tanto ao guardião do animal, quanto ao condômino que iria receber a visita do guardião. Aplicam-se a essa hipótese todos os fundamentos discorridos no corpo do presente parecer.

III – CONCLUSÃO

Concluindo, cabe a orientação jurídica que se registra a seguir:

a) é nula e sem efeito qualquer CONVENÇÃO CONDOMINIAL que proíba a existência, ou permanência, de animais domésticos, especialmente de cães e gatos, em condomínio, vez que tal proibição afronta a Lei Maior do País, que é a Constituição Federal, onde estão tutelados juridicamente a vida e o bem estar desses seres.

b) os condôminos que se vejam violentados nos seus direitos de terem e manterem seus animais de estimação em suas unidades integrantes de condomínios devem:

 (1) registrar queixa nas delegacias de polícia civil da jurisdição do seu bairro por constrangimento ilegal; 

(2) propor ação judicial, de natureza cautelar, buscando liminar para a permanência do seu animal sob sua guarda; 

(3) propor ação judicial ordinária para desconstituir a decisão de síndico, ou deliberada em assembléia condominial, que proíba a permanência de animais nas unidades; 

(4) propor ação judicial de natureza cautelar, buscando liminar para vetar proibição, emanada da administração do condomínio, da presença desses animais nos elevadores e que obriguem o trânsito apenas pelas escadas;

 (5) propor ação criminal por maus tratos ao animal, no caso de decisão do condomínio que o obrigue a subir escadas, proibindo-o de entrar e transitar no elevador; 

[(6) propor ação de indenização por danos morais em decorrência do constrangimento havido por força dessa ordem proibitiva de o animal transitar pelo elevador;

 (7) propor ação judicial contra proibição de ingresso de visitantes acompanhados de animais; 

(8) propor ação de indenização por danos morais em face dessa proibição.

c) é ilegal e configura prática de crueldade a decisão de síndico, ou adotada em assembleia condominial, que obrigue a utilização de focinheira em animais domésticos de pequeno porte, dóceis, de índole pacífica, cabendo, do mesmo modo, a adoção das providências policiais e judiciais mencionadas na letra anterior.

É o Parecer, smj.

Salvador, 7 de julho de 2007

ANA RITA TAVARES

Advogada e Consultora Jurídica

IMPORTANTE ESTES DETALHES

LEI FEDERAL Nº 4591/64 (Lei do Condomínio) 

TÍTULO I - DO CONDOMÍNIO

CAPÍTULO V - UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇ

ÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES

Dispõe sobre o condomínio em edificações, de um ou mais imobiliárias.

Art. 19º - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com  exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas  conveniências e interesses, condicionados, umas e outros,  às normas de boa vizinhança, e  oderá usar as partes e  coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos  ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

› Constituição Federal - Art. 5°

XXII -

É garantido o direito de propriedade.

› OBSERVAÇÃO

Qualquer regulamento interno que proíba animais em condomínios, assim como, qualquer lei municipal ou estadual com o mesmo teor serão incompatíveis com a Lei 4591/64, e com a Constituição Federal. 

Só pode haver vedações em caso de animais que causem transtornos ao condomínio e aos condôminos (barulho, agressividade, ameaça à saúde pública).

As Convenções de Condomínio que proíbam a permanência de animais não podem ser aceitas, caso o animal não apresente nenhuma ameaça. 

A Constituição da República Federativa do Brasil, através da Lei. n° 4591/64, dá o direito a todos os cidadãos, propriedade, sendo considerados os animais como se moventes (e portanto bens que podem ser propriedade de alguém). Leis municipais ou convenções de condomínio não podem proibir algo que é permitido pela Constituição, a Lei Maior do país. Só poderá haver intervenção do município se a posse do animal (ou dos animais) representar ameaça à Saúde Pública, mas mesmo assim o proprietário te m o direito de escolher um veterinário de sua confiança para apresentar o laudo final.

A APASFA emite um Alvará, que nada mais é que uma tutela, ou seja, nossa Associação passa a ser responsável pelo animal (ou animais), através de documento enviado para todos os envolvidos (condomínio, proprietário do animal, às vezes até mesmo o Prefeito da cidade, se for o caso). Essa foi uma maneira que encontramos de fazer as pessoas conhecerem a Lei e respeitarem os direitos dos que possuem animais. Mas é não é um documento imprescindível. O mais importante é manter diálogos amigáveis e a determinação de acordos que estabeleçam direitos e deveres para condôminos e condomínios.

Caso você esteja tendo problemas com o seu Condomínio, sugerimos primeiramente que tente fazer um acordo mútuo de responsabilidades. De que maneira? Estabelecendo limites para a circulação de animais em áreas comuns.

No caso de cães, por exemplo, há casos em que o dono deve usar elevador de serviço, carregar o  animal no colo ou  usar as escadas. Se o cão for muito grande, o proprietário do animal fica encarregado de desinfetar o elevador quando usá-lo junto com o animal. Essas medidas são apena s exemplos, aqui não existem regras. Cada caso é um caso e os acordos podem variar de acordo com a determinação do Juiz.

No caso de multas impostas pelo Condomínio, também vêm funcionando os acordos amigáveis. Em vez de pagar a multa, o morador presta um serviço para o condomínio e passa a partir de então a restringir a presença do animal (ou dos animais) em áreas comuns.

Juízes podem impor deveres diferentes para cada caso. Eles podem determinar que cães devessem usar focinheira ou serem transportados dentro de caixas. Essas decisões devem ser acatadas, pois há que se respeitar o direito daqueles que não querem animais circulando pelo edifício. Vivemos numa democracia e assim como você tem o direito de ter seu animal, deve ser respeitado o direito de quem não se sente bem com a presença deles.

Vamos supor que você não goste de animais e o seu vizinho costuma deixar o cão ou o gato solto pelo corredor e o animal acaba defecando em áreas de uso comum. Você tem o direito de reclamar, sim. Mas sugerimos sempre um dialogo. 

  Dos atos abusivos:

 

É claro, que por outro lado, a mesma intransigência se manifesta entre alguns comunheiros, que insistem em manter animais, como cobras, macacos e animais da espécie canina cuja raça se destina a guarda e ao ataque dentro de suas unidades autônomas, causando com esta atitude grave temor nos demais condôminos.

Ninguém deve ser obrigado a tolerar este tipo de procedimento. Estes animais precisam de espaço e devem ser mantidos numa casa unifamiliar com a função que os caracteriza.

 

Bom senso, esta é a chave da harmonia e paz social.

Não é aceitável ao condomínio que, em função do fato do morador do apartamento 1001 ter adquirido um Fila Brasileiro, desalojá-lo junto com o Poodle do apartamento 305, que é cão de companhia, pequeno porte e não incomoda a ninguém.

Também não é crível, que um gato siamês da unidade 708, que serve como fonte de alegria e união para a família, seja confundida como elemento de alta periculosidade e risco para o sossego e salubridade dos demais vizinhos.

"A letra convencional é norma de caráter resguardativo e deve ser compreendida em atenção à finalidade que se propõe".

A convenção e o regulamento interno dos condomínios são ferramentas indispensáveis ao equilíbrio e harmonia social, portanto, devem refletir a vontade do legislador e estarem subordinadas à Lei.

Não podem e não devem ser autônomas, a ponto de subverter a hierarquia das normas. São ditames laicos, muitas das vezes impregnados de intolerância, egoísmos e até mesmo favorecimento implícito.

JURISPRUDENCIA SOBRE ANIMAIS EM CONDOMÍNIOS.

São inúmeras, contra e a favor da presença de animais no interior de unidades autônomas. Selecionamos algumas, para que o leitor visitante possa formar uma idéia a respeito desta polêmica:

CONTRA:

TJ.RJ Ap. Cível 3427/93 - Desembargador.Itamar Barbalho- : ".........a sentença apresenta-se irrepreensível. É certo que a Convenção e o regulamento interno são flexíveis , no admitir a presença de animal de pequeno porte no edifício. Mas, são também categóricos na proibição, em se tratando de animal ruidoso, que, latindo às dez horas, causa incomodo aos vizinhos. No caso , restou seguramente aquilatado na prova produzida o intolerável incomodo que o pequeno cão vem causando aos moradores do edifício." Desprovimento do recurso. UNÂNIME

TJ.RJ Ap. Cível 1814/91 - Desembargador Geraldo Batista - "......... a decisão da Convenção , proibindo a permanência de animais domésticos em apartamentos, referendada em assembléias dos condôminos, deve ser cumprida, maxime se os moradores, manifestarem-se seguidamente, contra as inconveniências e incômodos que os cães causam às áreas comuns dos edifícios que compõem os blocos do condomínio". UNÂNIME.

TJ.RJ Ap. Cível 3184/97 - Desembargador João Wehbi Dib - "............a propósito de animal em apartamento, deve prevalecer o que os condôminos ajustaram na Convenção. Existência no caso, de cláusula proibitória expressa que não atrita com nenhum dispositivo de lei. Recurso especial conhecido e provido." UNÂNIME

TJ.RJ Ap. Cível 6301/95 - Desembargador Aurea Pimentel Pereira - "............Prova dos fatos suficientemente feita nos autos, pelo autor, ao lado da demonstração de que, os cães constantemente sujam as áreas comuns do prédio . Multa imposta a Ré pela assembléia geral de condôminos por infração ao regulamento do edifício. Justiça de sua imposição. Ação julgada procedente." UNÂNIME.

A FAVOR:

TAC.RJ Ap. Cível 3184/96 - Juiz João Nicolau Spyrides - " ...........A vedação genérica não se aplica, equivalendo a exigência a injustificado capricho isolado da administração do feiticismo normativo mencionado. É aplicável a proibição quando demonstrado o incomodo ou reclamação. No caso inexiste prova de incomodo ou reclamação. Voto pelo desprovimento do apelo." UNÂNIME.

TJ.RJ Ap. Cível 2575/96 - Desembargador Luiz Carlos Motta - " ..........Se grande número de condôminos mantém animais em seus apartamentos, a pretensão de fazer cumprir a proibição contra apenas um dos comunheiros denota procedimento contrário ao princípio da ISONOMIA, consagrada pelo artigo 5º "caput" da Carta Constitucional. Infirmada a proibição convencional, por sua potestividade, a questão da permanência do animal, na unidade autônoma, há de ser resolvida em face dos princípios pertinentes ao direito de propriedade, com as restrições decorrentes do direito de vizinhança. Incomprovado que o animal se constitua em fator de insegurança, intranquilidade ou desconforto para os demais comunheiros, improcede a pretensão de desalijá-lo. Pedido improcedente. Sentença reformada." UNÂNIME.

TJ.RJ - Apelação Cível 3304/90 - Desembargador Martinho Campos - ".......Regulamento interno que proíbe a manutenção de animais domésticos que possam incomodar os moradores. Um fato isolado ocorrido em circunstância não esclarecida, com um cachorro Cocker Spaniel, saudável e de temperamento dócil, cuja raça tem características alegres, extrovertidas, brincalhonas e não agressivas, não se enquadra na proibição regulamentar". UNÂNIME.

TJ.RJ - Apelação Cível 30264 - Desembargador Pecegueiro do Amaral - "........Avulta , ademais , no aspecto jurídico, que a convenção (como lei entre os condôminos) há de ser aplicada segundo os fins a que ela se dirige e as exigências do bem comum relativamente ao condomínio. As proibições , em conjuntos habitacionais , tem por objetivo a segurança , o sossego e a higiene dos moradores , de sorte que seria preciso que se provasse , o que não se fez , que a cadela seja danosa ou prejudicial àqueles itens. POR MAIORIA.

TJ.RJ - Apelação Cível 2333/89 - Desembargador Youssif Salim Saker - ".........Cláusula proibitiva da permanência de animais de grande porte nos apartamentos. Interpretação pela sua finalidade. Nocividade da presença do animal não demonstrada. Recurso improvido." UNÂNIME.

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS

Criados há pouco tempo, têm recebido inúmeros casos de Condôminos e Condomínios, normalmente em função da multa aplicada pelo síndico, com base no regulamento interno, e ou Convenção, contra a presença de animais de estimação no interior das unidades autônomas.

Pessoalmente, entendo não ser este o juízo competente para o julgamento deste tipo de lide, vez que os Condomínios se assemelham as pessoas jurídicas, que não podem pleitear como autores no juizado especial. Entretanto, muitas ações têm recebido acolhida por parte destes tribunais, que ao longo do tempo têm se manifestado favoravelmente a presença dos animais de estimação. (Vide a EMENTA 281 da 5ª T. Recursal/RJ em 02.07/98 e o ENUNCIADO nº 28).

Quer no Juízo comum ou especial, é fundamental que se comprove o DANO para se obter a tutela jurisdicional do Estado contra a pretensão resistida. É no Dano que se fundamenta a violação do direito de vizinhança consagrado pelo Codex substantivo. A simples menção, em cláusula leiga, da restrição do direito de possuir animais de estimação, por si só, não serve como fundamento para propositura da Ação da obrigação de fazer (retirar o animal) cominada com a multa acessória.

 A LEI federal n. 4591 de 16/12/64 - Código Civil - Condomínios e Incorporações, regula a matéria, mas, como o próprio código, carece de urgente adaptação ao fato social. Para se ter uma idéia no ano de 1964, os condomínios de apartamentos respondiam por 30% das unidades habitacionais de grandes centros como RJ/SP/BH ; hoje , na virada do século, este percentual já passa dos 80% com tendências de crescimento. Não é possível que o legislador, federal, estadual e municipal, fiquem alheios a este conflito, que vem abarrotando nossos tribunais, com causas de pequeno interesse , em detrimento de assuntos mais sérios para a sociedade. BOM SENSO, esta é a palavra chave para definir uma situação, que em alguns casos, chegam à agressão física, demissões, e até mudanças de endereço, em função de intolerâncias, arbítrios e preferências pessoais.

 

CONCLUSÃO

Bastariam 2 artigos bem simples em complemento à lei federal para suprimir mais de 2/3 dos casos que atualmente infestam os tribunais:

1- Permitir a presença de animais domésticos DE PEQUENO PORTE nas unidades autônomas do tipo apartamento, em número máximo de 2 (dois) por unidade , desde que, os mesmos, não coloquem em risco a segurança, o sossego e a saúde dos demais condôminos. Os animais, de médio e grande porte só seriam tolerados nas unidades habitacionais do tipo casa, sob-responsabilidade civil e criminal dos proprietários do imóvel.

2- Permitir apenas a reeleição do síndico por um mandato. Em hipótese alguma aceitar a vitaliciedade do síndico no cargo. Todos os condôminos têm de participar da vida comum, a omissão causada pela preguiça de alguns é que resulta nos desvios da perpetuação do cargo.

Seu animal de estimação e o Novo Código Civil (2006)

Atualmente observamos um fenômeno em nossa sociedade, o crescimento vertical das cidades. E sempre nos deparamos com problemas de animais em apartamentos. Possuir um cão, gato ou qualquer outro animal de estimação é um direito de propriedade amparado pela constituição Federal no seu artigo 5o. Portanto, ter um animal de estimação dentro de casa é um direito sagrado de todo indivíduo detentor de cidadania.

Porém, para se viver em coletividade, devemos ter normas de bom senso, e para se viver num condomínio devemos seguir as seguintes regras:

- observar o que prevê a Assembléia de convenção do condomínio;

- sempre que levar o animal para passear, leve pelo elevador de serviço, se possível no colo;
- não deixar o animal latir após as 22:00hs, respeite o horário de silêncio.

A lei 4.591 de 10 de dezembro de 1964 dispõe: "cada unidade é autônoma e sujeita às limitações que impõe" - o artigo 19 complementa que "cada condômino tem o direito de usar e usufruir com exclusividade de sua unidade autônoma segundo suas conveniências e interesses, condicionais às normas de boa vizinhança".

Já o Novo Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406 estabelece:

Da Propriedade

Da Propriedade em Geral

Art. 1.228 - "O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.'
§ 1o "O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas."

Do Uso Anormal da Propriedade

Art. 1.277 - "O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha." 

Portanto, posso ter um animal desde que este não ofereça  riscos à segurança de terceiros, não perturbe o sossego, nem suje as áreas pertinentes ao condomínio. Se isso ocorrer meu Direito de Propriedade fica ameaçado.

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.335 - "São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;" 

Art. 1.336 - "São deveres do condômino”:

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 

Art. 1.337 - "O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem."

Parágrafo único: "O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da Assembléia."[

Se houver ameaça de retirada do animal, procure um advogado para orientá-lo. Só não devemos esquecer que a Constituição nos ampara quanto a possuirmos um animal de estimação. Porém, para se ter um animal que não seja um laço de discórdia, mas sim um elo de amizade, respeite as normas de boa vizinhança.

Comportamento anti-social. 

O que diz o Novo Código Civil: Quem irá definir sobre quem mantém num condomínio um comportamento antissocial, são os próprios condôminos... e aí mora o perigo... O Legislador deu maior força ao Condomínio e o que se decide em Assembleias, portanto aconselho a quem possui animais: 

1º - Bom senso, ou seja: "meu Direito termina, quando o Direito do meu vizinho começa" , posso ter um animal, desde que este, não cause perturbação de sossego, não coloque em risco a segurança de terceiros, nem suje as áreas pertinentes ao Condomínio. 

 2º - O Direito não socorre os que Dormem... Resumindo, participe das Assembleias de Condomínio. Como o Novo Código dá maior poder de força ao que se resolve em Assembleia de Condôminos, se você tem animais, sua versão dos fatos, lute por seus Direitos. Quem cala consente, se você não participar estará concordando com as normas impostas por omissão, por isso, seja social, exponha suas ideias e assegure seus Direitos.

 3º - Não é porque você tem um animal que pode ser taxado de antissocial. Antissocial é aquele que destoa das normas de bom senso, que não respeita o direito dos outros, é aquele que abusa que incomoda que perturba, independentemente de possuir animal. Direito se faz com provas, você tem tantos Direitos e Deveres quanto seu vizinho, conviver em sociedade é uma arte e o maior segredo é Respeito ao semelhante.

 UMA DICA PARA OS SÍDICOS.

 

FONTES:

- Celestino Maria De Cicco Neto – Problemas da vida moderna

- Dr. Celestino Maria De Cicco Neto – Advogado

- Daphnis Citti de Lauro - Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.

- ANA RITA TAVARES - Advogada e Consultora Jurídica

- Ronald Petersen Corrêa – Advogado

- Mônica Grimaldi - Advogada